HAK TANGGUNGAN

HAK TANGGUNGAN  ATAS TANAH

 LATAR BELAAKANG

Setelah menunggu selama 34 tahun sejak UUPA no, 5 tahun 1960 tentang peraturan pokok agraria  menjanjikan adanya undang-undang tentang hak tanggungan , padatanggal 9 april 1996, lahirlah UU No 4 tahun 1996 tentng hak tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah. Kehadiran lembaga hak tanggungan ini dimaksudkan sebagai pengganti dari hipotek sebagaiman yang diatur dalam KUHPERDATA buku ke 3 sepanjang mengenai tanah dan credietverband yang diatur dalam staasblad 1908-542 sebagaiman telh diubah dgn sttatsblad 1937-190 yang berasarkan pasal 51 UUPA no 5 tahun1960 masih diberalkuakn sementara sampai dengan terbentuknya undang-undang hak tanggungan tsb.

Defini hak tanggungan

Dala, pasal 1 ayat 1 UUHT dinyatkan hak tanggungan adalah hak jaminan yang di di bebankan padaa hak atas tanah sebagaiman dimaksud dlam UUPA , brikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunas utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kerditor-kreditor lain.

Unsur-unsur pokok dari hak tanggungan, sebagai berikut.

1.      Hak tanggungan adalah hak jaminan untuk melunasi  utang

2.      Objek hak tangungan adalah hak atas tanah sesuai UUPA

3.      Hak tanggungan dapat dibebankan atas tanahnya saja, tetapi dapat pula dibebankan berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah.

4.      Utang yang dijaminkan adalah suatu utang tertentu

5.      Memberikan kedudukan yang diutamakan kepda kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain.

ASAS-ASA HAK TANGGUNGAN

Tujuan mempelajari asas  hak tanggungan adalah untuk membedakan nya dengan hak-hak tanggungan yang telah ada sebelum terbitnya UU hak tanggungan yang baru inin, termasuk hipotek yang ada sebelumnya. Untuk lebih jelanya, asas-asas tersebut akan diuraiakn sebagai berikut.

1.      Hak tanggungan memberi kedudukan hak yang diutamakan

Mencermati hak tanggungan yang terdapat padapasal 1 UU No 4 tahun 1996, dapat disimpulkan bahwa hak tanggungan memberikan kedudukan yang diutamakn kepda kreditor tertentu terhadap kreitor-kreditor lain.

Menelaah dengan seksam terhadap kalimat “ kedudukan yang diutamakn kepada kreditor tertentu sperti kreditor lain”  tidak dijumpai dalam ketntuan pasal 1 maupun penjelasannya, namun kalimat kalimat tersebut dapat diketemuakn dalam penjelan umum undng-undang hak tanggungan dinytakan bahwa” jika debitur cedera janji, kreditur pemegang hak tanggungan berhak menjual melalui pelelngan umum tanah yang dijadikan jaminan menurut ketentuan peraturan perundang-undngan yang bersangkutan dengan hak mendahulu daripada kreditor-kreditor lain. Kedudukan diutamakn tersebut sudah barang tentu tidak mengurangi preferensi piutang-piutang negara menurut ketentuan hukum yang berlaku.”

Selain dari penjelsan umum UUHT ditemuakn pengertian mengenai  kalimat kedudukan yang diutamakn terhadap kreditor lain, juga dapa ditemukan dalam pasal 20 ayat 1 UUHT dasar hukumnya UU no 9 tahun 1994 tentang perubahn UU no 6 tahun1983 tentang ketentuan umum dan tata cara perpajakn.

2.      Hak tanggungan tidak dapat dibagi-bagi

Hak tanggungan memiliki sifat yang tidak dapat dibagi-bagi’ hal ini sesuai ketentuan pasal 2 UU No 4 tahun 1996, dinyatakn bahwa ;

“ hak tanggungan mempunyai sifat tidak dapat dibagi-bagi, kecuali jika diperjanjikan dalm akta pemberian hak tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (2). Apabila hak tanggungan dibebankan pada beberapa hak ats tanah, dpat diperjanjikan dalam akta pemberian hak tanggungan yang bersangkutan, bahwa pelunasan utang yang dijamin dapat dilakukan dengan cara angsuran yang besarnya sama dengan nilai masing-masing hak atas tanah yang merupakan bagian dari objek hak tanggungan, yang akan dibebaskan dari hak tanggungan tersebut, sehingga kemudian hak tanggungan itu hanya memberi sisa objek hak tanggungan untuk menjamin sisa utang yang belum dilunasi.

3.      Hak tanggungan hanya dibeban kan pada hak atas tanah yang telah ada

Secara yuridis formal asas yang menyatakan bahwa hak tanggungn hanya dibebankan pada hak atas tanah , ada diatur dalam pasal 8 ayat 2 dinyatakn bahwa kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap objek hak tanggungan harus ada pada pemberi hak tanggungan pada saat pendaftaran hak tanggungan.

4.      Hak tanggungan dapat dibebankan selain atas tanahnya juga benda-benda yang berkaitan dengan tanah tersebut

Dalam kenyataanya hak tanggungan dapat dibebankan bukan saj pada tanahnya, tetapi juga segala benda yang mempunyai keterkaitan dengan tanah tersebut. Hal ini sesuai dengan  ketentuan pasal 4 ayat 4 UUNo 4 tahun 1996

5.      Hak tanggungan dapat dibebankan juga atas benda benda yang berkaitan dengan tanah yang baru akan ada dikemudian hari

Ternyata dalam pasal 4 ayat 4 memungkinkan hak tanggungan dapat dibebankan pula atas benda-benda yang berkaitan  dengan tanah tersebut, sekalipun benda-benda tersebut belum ada, tetapi baru akan ada dikemudian hari. Lebih jauh St. Remy sjahdeini mengatakan bahwa dalam pengertian “ yang baru akan ada” ialah benda-benda yang pada saat hak tanggungan dibebankan belum ada sebagai bagian dari tanah( hak atas tanah)  yang dibebani hak tanggungan tersebut. Misalnya karna benda-benda tersebut baru ditanam atu baru dibangun kemudian setelah hak tanggungan itu dibebankan atas tanah tersebut.

6.      Perjanjian hak tanggungan adalah perjnjian accessoir

Perjanjian hak tanggungan bukanlah merupakan perjanjian yang berdiri sendiri tetpi mengikuti perjanjian yang terjadi sebelumnya yang disebut perjanjain induk. Perjanjian induk terdapat pada hak tanggungan adalah perjanjian utang-piutang yang menimbulkan utang yang dijamin. Perjanjian yang mengikuti perjanjian induk ini dalam terminilogi hukum belanda disebut perjanjian accessoir. Penjelasan mengenai accessoir dijelaskan dalam poin 8  penjelsan  UU no 4 tahun 1996 dan pasal 10 ayat 1 UU no 4 taun 1996.

7.      Hak tanggungan dapat dijadiakn jaminan untuk utang yang akan ada

Salah satu keistimewaan dari hak tanggungan adalah diperbolehkannya menjaminkan utang yang akan ada. Hal ini sesuia dengan ketentuan pasal 3 ayat 1 UNDANG-UNDANG HAK TANGGUNGAN.

8.      Hak tanggungan dapat menjamin lebih dari satu utang

Kelebihan dari hak tanggungan adalah berlakunya asas bahwa hak tanggungan dapat menjamin lebih dari satu utang. Hal ini sesuain dengan ketentuan dalam pasal 3 ayat 2, dinyatakan bahwa;

“ hak tanggungan dapat diberiakan untuk suatu utang  yang berasal dari dari satu hubungan hukum atau untuk satu utang atau lebih yang bersal dari bebrapa hubungan hukum”.

9.      Hak tanggungan mengikuti objeknya dalam tangan siapa pun objek hak tanggungan itu berada

Asas hak tanggungan memiliki berbagai kelebihan karena undng-undang memberiakn perioritas  terhadap pemegang hak tanggungan dibandingan dengan pemegang hak-hak lainnya. Salah satu asas selain asas yang telah diuraikan di atas adalah asas hak tanggungan mengikuti objek dimanapun objek itu berada. Hal ini sesuai dengan ketentuan pasal 7 UU no 4 tahun 1996 dinyatakan bahwa hak tanggungan tetap mengikuti objeknya dalam tangan siapapun objek tersebut berada.

10.  Di atas hak tanggungan tidak dapat diletakkan  sita oleh peradilan

Alasan kehadiran asas hak tanggungan tidak dapat diletakkan sita oleh peradilan merupakan respons terhadap seringnya peradilan meletakkan sita terhadap hak atas tanah yang diatasnya diletakkan hipotek.

11.  Hak tanggungan hanya dapat dibebankan atas tanah tertentu

Asas yang berlaku terhadap hak tanggungan yang hanya dapat dibebankan hanya untuk ata tanah tertentu, diilhami oleh asa yang juga berlaku didalam hipotek yaitu pasal 1174 KUHPERDATA. Sementara itu asa ini diatur dalam pasal 8 dan 11 huruf c UU no 4 tahun 1996 dan penjelasannya dalam pasal 8 ayat 2.

12.  Hak tanggungan waji didaftarkan

Dalam kaitannya dengan asa hak tanggungan wajib didaftarkan , hal ini sesui dengan ketentuan pasal 13 UU No 4 tahun 1996

13.  Hak tanggungan dapat diberikan dengan disertai janji-janji tertentu

Asas hak tanggungan ini diatur dalam pasal 11 ayat 2 UU No 4 tahun 1996, menurut St Remy Sjahdeini janji-janji yang di sebutakn dalam pasal tersebut besifat fakulatif dan limitatif , bersifat fakulatif karena janji-janji itu boleh dicantumkan atau tidak dicantumakan, baik seluruhnya maupun sebagiannya. Besifat tidak liniatif karen dapat diperjanjikan janji-jani lain, selin dari janji-jani yang telah disebutkan dalam pasal 11 ayat 2.

14.  Hak tanggungan tidak boleh diperjanjiakn untuk dimiliki sendiri oleh pemegang hak tanggungan apabila cedera janji

Asas ini sebenarnya beralasan dari asas yang tercantum dalam hipotek sesuai dengan pasal 1178 KUH PERDATA, yang janji demikian tersebut disebut Vervalbeding. Asas ini juga diatur dalam pasal 12 UU No 4 tahun1996 dinyatakan bahwa, janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang hak tanggungan untuk memiliki objek hak tanggungan apa bila debitur cedera janji, batal demi hukum.

15.  Pelaksanaan eksekusi hak tanggungan mudah dan pasti

Pencantuman asa hak tanggungan ini berkaitan dengan mencegah terjadinya cedera janji yang dilakuakn pemegang hak tanggungan. Oleh karena itu, apabila terjadi cedera janji , pemegang hak tanggungan pertama mendapatakn preoritas pertama menjual objek hak tanggungan. Hal ini sesuai dengan ketentuan pasal 6 UUHT, dengan mengacu pada pasal tersebut apa bial debitur cedera janji maka dapat dimintakan pelaksaan eksekusi.

 Sertificat hak tanggungan yang merupakan tanda bukti adanya hak tanggungan yang diberikan oleh kantor pertahanan dan dan yang memuat irah-irah dengan kata-kata” DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHAN YANG MHA ESA” , mempunyai kekutan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap.

SURAT KUASA MEMBEBANKAN  HAK TANGGUNGAN

Penentu pembebenan hak tanggungan harus dilakukan dengan perantara kuasa yang akta autentik, sebagaiman penjabaran yang sebelumnya terdapat dalam pasal 1171 KUH Perdata ayat 2 yang pada prinsipnya untuk memasang hipotek harus dibuat dengan akta autentik. Yang dimaksud dengan akta autentik adalah akta yang dibuat oleh notaris. Sementara itu, khusus  surat kuasa pembebanan hak tanggugan diatur dalam pasal 15 ayat 1 dinyatakn bahwa:

“surat kuasa pembebanan hak tanggungan wajib dibuat dengan akta notaris ata akta PPAT dan memenuhi persyaratan sebgai berikut ;

a.       Tideak memuat kuasa untuk melakuakn perbuatn hukum lain daripada membebankan hak tanggungan

b.      Tidak memuat hak subsitusi.

c.       Mencantumkan secara jelas objek hak tanggungan, jumlah utang dengan nama serta identitas kreditornya, nama dan identitas debitor apa bila debitor bukan pemberi hak tanggungan.”

PERINGATAN HAK TANGGUNGAN

Hak tanggungan memeliki eringatan sesuai dengan waktu pendaftarannya. Hak tanggungan tersebut didaftar di kantor pertanahan. Hal ini sesuai dengan ketentuan pasal 5 UUHT no 4 tahun 1996 dinyatakan bahwa:

“ suatu objek tanggungan dapat dibebani dengan lebih dari satu hak tanggungan guna menjamin pelunasan lebih dari satu utang. Apabila suatu objek hak tanggungan dibebani  dengn lebih dari satu hak tanggungan, peringatan masing-masing hak tanggungan ditentukan menurut tanggal pendaftaranya pada kantor pertahanan. Peringatan hak tanggungan yang didaftarkan pada tanggal yang sama ditentukan menurut tanggal pembuatan akta pemberian hak tanggungan yang bersangkutan ( pasal 1 2 dan 3 ).

BERAHLIHNYA HAK TANGGUNGAN

Hal ini sesuai dengan pasal 16 UUHT no 4 tahun 1996 dinyatakan sebagai berikut:

Ayat 1: jika piutang yang dijamin dengan hak tanggungan beralih karena cessie ,subrogasi, pewarisan, atau sebab-sebab lain, hak tanggungan tersebut ikut beralih karena hukum kepada kreditor yang baru.

Ayat 2: berahlinya hak tanggungan wajib didaftarkan oleh kreditor yang baru kepada kantor pertanagihan.

Ayat 3: pendaftaran berahlinya hak tanggungan dilakuakn oleh kantor pertanahan dengn mencatatnya pada buku tanah hak tangggungan dan buku tanah atas tanah yang menjadi objek hak tanggungan serta menyalin catatan tersebut pada sertifikat hak tanggungan dan sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan.

Ayat 4: tanggal pencatatn pada buku tanah adalh tanggal hari ke 7 setelh diterimanya secara lengkap surat-surat yang diperlukan bagi pendaftaran beralihnya hak tanggungan dan jika hari ketujuh itu jatuh tempo pada hari libur, catatan itu diberi bertanggal hari kerja berikutnya.

Ayat 5: berahlihnya hak tanggungan mulai berlaku bagi pihak ketiga pada hari tanggal pencatatan.

PEMBERIAN, PENDAFTARAN, DAN PENCORETAN HAK TANGGUNGAN

1.      Tata cara pemberian dan pendaftaran hak tanggungan

Tata cara pemberian dan pendaftaran hak tanggungan, diatur dalam pasal 17 UUHT no 4 tahun1996 dinyatakan bahwa:

“ bentuk dan isi akta pemberian hak tanggungan, bentuk dan isi buku tanah hak yang berkaitan dengan cara pemberian dan pendaftarn hak tanggungan ditetapkan dan diselenggarakan berdasarkan peraturan pemerintah sebagaimana dimaksud dalam pasal 19 Undang-undang no 5 tahun 1960 tentang peraturan dasar pokok-pkok agraria”.

Tatacara ini diatur dalam pasal 10 UUHT N0 4 tahun 1996 yakni

1.      Pemberian Hak Tanggungan didahului dengan janji untukmemberikan Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu, yangdituangkan di dalam dan merupakan bagian tak terpisahkan dari perjanjianutang-piutang yang bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulkan utangtersebut.

2.      Pemberian Hak Tanggungan dilakukan dengan pembuatan AktaPemberian Hak Tanggungan oleh PPAT sesuai dengan peraturan perundang-undanganyang berlaku.

3.      Apabila obyek Hak Tanggungan berupa hak atas tanah yangberasal dari konversi hak lama yang telah memenuhi syarat untuk didaftarkanakan tetapi pendaftarannya belum dilakukan, pemberian Hak Tanggungan dilakukanbersamaan dengan permohonan pendaftaran hak atas tanah yang bersangkutan.

2.      Tata cara pendaftaran hak tanggungan

Diatur dalam pasal 13 ayat 1 mengenai pemberian hak tanggungan yaitu wajib didaftarkan pada kantor pertanahan.kemudian dipasal 11 dijelaskan bagaimana caranya pendaftaran hak tanggungan itu dilakukan.

 Menurut St Remy Sjahdeini tata cara pelaksanaan adalah sebagai berikut.

a.       Setelah penadatanganan akta pemberian hak tanggungan yang dibuat oleh PPAT dilakukan oleh para pihak, PPAT mengirimkan akta pemberian hak tanggungan yang bersangkutan dan warkah lain yang diperlukan oleh kantor pertanahan. Pengiriman tersebut wajib dilakukan oleh PPAT yang bersangkutan selambat-lambatnya 7 hari kerja setelah penadatanganan akta pemberian hak tanggungan.

b.      Pendaftaran hak tanggungan dilakukan oleh kantor pertanahan dengan membuatkan buku tanah hak tanggungan dan mencatatnya dalam buku tanah hak ats tanah yang menjadi objek hak tanggungan serta menyalin catatan tersebut pada serifikat hak ats tanah yang bersangkutan.

c.       Tanggal buku tanah hak tanggungan adalh tanggal hari ketujuh setelah penerimaan secara lengkap surat-surat yang diperlukan bagi pendaftaranya dan jika hari ketujuh jatuh pada hari libur, buku tanah yang bersangkutan diberi bertanggal hari kerja berikutnya.

3.      Tatacara pencoretan hak tanggungan

Suatu hak tanggungan dapat dilakukan pencoretan pabila tanah yang dijadikan objek hak tanggungan telah dihapus. Namun demikian, dalam kaitannya dengan pencoretan hak tanggungan, hal ini sesuai dengn pasal 22 ayat 1 UUHT. Dan sebelum dilakukan pencoretan harus didahului dengan mengajukan permohonan oleh para pihak kepada kantor pertanahan, yang diatur dalam pasal 22 ayat 4 UUHT. Berkaitan dengan ketentuan pasal 22 ayat 4 bagaimana kalau pihak yang berkepentingan tidak mau melakuakan pencoretan terhadap hak tanggungan, permasalahan ini diatur dalam pasal 22 ayat 5,6 dan 7 UUHT No 4 tahun 1996.

HAPUSNYA HAK TANGGUNGAN

Hak tanggungan akan mengalami suatu prose berakhir, yang sam dengan hak-hak atas tanah yang lainnyan. Ketentuan hapusnya hak tanggungan diatur dalam pasal 18 UUHTNo 4 tahun 1996 yang dinyatakan bahwa:

1.      “ hak tanggungan hapus karena hal-hal sebagai berikut:

a.       Hapusnya hutang yang dijamin dengan hak tanggungan

b.      Dilepaskannya hak tanggungan oleh pemegang hak tanggungan

c.       Pembersihan hak tanggungan berdasarkan penetapan peringatan oleh ketua pengadilan negeri

d.      Hapusnya hak atas tanah yang dibebani hak tanggungan

2.      Hapusnya hak tanggungan karena dilepaskan oleh pemegangnya dilakukan dengan pemberian pernyataan tertulis mengenai dilepaskannya hak tanggungan tersebut oleh pemegang hak tanggungan kepada pemberi hak tanggungan.

3.      Hapusnya hak tanggungan karena pembersihan hak tanggungan berdasarkan penetapan peringat oleh ketua pengadilan negeri terjadi karena permohonan pembeli hak atas tanah yang dibebankan hak tanggungan tersebut agar hak atas tanah yang dibelinya itu dibersihkan dari beban hak tanggungan.

4.      Hapusnya hak tanggungan karena hapusnya hak atas tanah yang dibebani hak tanggungan tidak menyebabkan hapusnya hutang yang dijamin.

HARTA KEPAILITAN DAN EKSEKUSI HAK TANGGUNGAN

Suatu masalah yang sering kali timbul adalah posis pemegang hak tanggungan akibat pemberi hak tanggungan mengalami pailit. Masalah ini telah diatur dalam pasal 21 UUHT yang menyatakan bahwa apabila pemberi hak tanggungan dinyatakan pailit, pemegang hak tnggungan tetap berwenang melakukan segala hak yang diperbolehkannya menurut ketentuan undang-undang ini.

Daftar pustaka

Supriadi, S.H., M.Hum.(2010). Hukum Agraria. Jakarta : Sinar Grafika.